楼市“限售”背后的深层含义

　　自厦门开启楼市限制交易先例后，不少城市也陆续加入限售队伍。在限购限贷之后，“限售”成为楼市新一轮调控升级的必要手段。

　　笔者认为，如果去年10月份集中出台调控政策的20个城市中，今年市场仍然存在反弹情况，那么，“限售”极有可能成为这些城市的“补丁”政策，发挥抑制投资投机的作用，为楼市降温。

　　与此同时，“限售”政策之所以规定“须取得不动产证满2年或3年后方可转让或办理析产手续”，有两个目的：一是将活跃的楼市需求冻结并后置，避免快进快出的投资投机炒作行为；二是为楼市后续政策调整争取更多的时间，尤其是与楼市长效调控机制相关的准备措施，如房地产税立法、不动产登记等等。

　　但是，如果大家对“限售”政策的理解仅仅局限于上述几点，就有些狭隘了。因为，“限售”的背后还有更多考量。特别是，“限售”时间长短的界定与楼市调控政策的执行时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等诸多因素密切相关，“限售”时间并非任意制定。

　　仅就调控周期而言，本轮楼市调控预计持续1.5～2年，也就是有可能持续到2018年的三季度。而在调控政策等诸多因素影响下，从2016年9月高点开始下行的市场调整周期也至少在两年左右。因此，在下行调整周期内，个人投资投机者与银行将面临最大最直接的风险，间接影响着投资渠道及宏观经济的基本面。

　　从个人投资投机者来看，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也将结束，房价上涨预期被打破，楼市疯狂大潮退去之后，三类投资投机客将退场。

　　其中，第一类是“加杠杆”入市的“散户”。当2017年年中市场调整期来临之时，也是这部分高位入户的“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时。届时，这类“散户”势必会出现抛售资产的状况。第二类是运营状况不佳的企业主。当企业运营遇到资金面问题时，他们可能抛售一部分前期投资的房产，缓解企业运营压力。第三类则是一些特定需求的群体。比如置换类需求、部分海外移民等，他们为了获得更好的教育环境、居住条件等，在市场调整期到来时可能通过抛售房产的形式进行置换。

　　而对于银行来讲，在下半年及明年楼市进入调整期时，房价必然面临下降风险。由于2016年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产，房价一旦开始下降，这批房贷资产会缩水，进而增加金融风险。此时，银行就必然收紧个人按揭。

　　而“限售”政策的出台，将锁定处于高位的房贷资产，防止由于房价下降而带来的银行系统性金融风险。如此一来，银行端也会因为“限售”暂时处于安全地位。此外，美国进入加息通道后，国内资本外流明显，楼市“限售”政策出台后，“沉淀”在房地产的大量投资资金将会留在国内，防止资金外流，也为实体经济改革与复苏提供了更长时间的窗口期。

　　同时，对上述“加杠杆”的投资投机客来讲，即使遭遇资产缩水的状况也不能用“快进快出”的方法解决资金需求问题，房产会成为真正意义上的“不动产”。待楼市长效调控机制相关措施完成之际，对于存量房相关交易环节、持有环节的税收政策也会来临。届时，如果谁还继续在楼市“兴风作浪”，配套的税收措施势必予以严管。（作者系同策咨询研究部总监）

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